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En tant que société, la SCI est une personne morale distincte de la personne de ses associés et de ses dirigeants. Les actes passés pour les besoins de son activité le sont donc en son nom et pour son compte.
Son objet consiste en l'acquisition et la gestion de biens immobiliers et, occasionnellement, en la revente de tels biens. En effet, elle ne doit pas avoir pour objet l'acquisition de biens immobiliers dans le but de les revendre de manière courante.
Les associés de la SCI, qui doivent être au moins au nombre de deux, sont responsables de manière indéfinie à l'égard des dettes de la société. Par conséquent, en cas d'insolvabilité de la SCI, ses associés pourront faire l'objet de poursuites des créanciers de cette dernière à proportion de leur participation au capital de la société.
La SCI est dirigée par un gérant, personne physique ou morale, représentant légal de la société à l'égard des tiers. Son fonctionnement est encadré par les dispositions applicables aux sociétés civiles ainsi que par ses statuts.
Une assemblée générale ordinaire doit avoir lieu chaque année dans les 6 mois suivant la clôture de l'exercice comptable afin, notamment, de permettre aux associés d'approuver les comptes sociaux lorsque de tels comptes doivent être réalisés. Lorsque la société est soumise à l'impôt sur le revenu, les associés doivent également répartir le résultat bénéficiaire à proportion de leur participation respective dans le capital social, afin de les imposer entre leurs mains. En revanche, lorsque la société est soumise à l'impôt sur les sociétés, les associés doivent décider de la distribution ou non de dividendes à leur profit.
Des assemblées générales extraordinaires peuvent également avoir lieu afin que les associés prennent certaines décisions importantes telles qu'une augmentation ou réduction de capital social, une modification du siège social ou encore une modification de l'objet social.
La SCI étant une société civile, elle n'est en principe tenue à aucune obligation comptable particulière, à la différence des sociétés commerciales telles que la SARL ou la SAS par exemple.
Il existe toutefois des cas dans lesquels une comptabilité doit être obligatoirement tenue :
Quand bien même la SCI ne se trouverait pas dans l'un des cas précédemment cités, la tenue d'une comptabilité sincère et régulière semble toutefois opportune, ne serait-ce qu'au regard de l'obligation du gérant de la SCI de rendre compte de sa gestion aux associés.
Les bénéfices de la SCI peuvent être soumis à deux régimes d'imposition distincts que sont l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés.
Imposition à l'impôt sur le revenu : en principe, la SCI est soumise au régime des sociétés de personnes selon lequel ses bénéfices sont imposés entre les mains de ses associés à proportion de la quote-part de capital social qu'ils détiennent.
Par conséquent, les bénéfices réalisés par la SCI intègrent le revenu imposable à l'impôt sur le revenu de chaque associé, dans la catégorie des revenus fonciers pour les locations nues et dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pour les locations meublées.
Chaque associé peut bénéficier du régime micro foncier pour l'imposition des bénéfices de la SCI lorsque plusieurs conditions sont réunies.
L'application du régime micro foncier permet à l'associé de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 30% sur ses revenus fonciers, de sorte que l'assiette de revenus fonciers imposables ne représente que 70% de ces derniers, même si les charges réellement supportées sont d'un montant plus faible.
Lorsque le régime micro foncier n'est pas applicable, les revenus fonciers imposables correspondent à la quote-part de loyers perçus par la SCI, diminués des charges réellement supportées par cette dernière.
À noter : les éventuels déficits fiscaux antérieurs supportés par la SCI sont imputables sur la quote-part de revenus fonciers revenant à chaque associé, sous conditions.
Imposition à l'impôt sur les sociétés : Par exception, la SCI est soumise, dans certains cas, à l'impôt sur les sociétés. Il en résulte que la SCI sera elle-même redevable de l'impôt sur ses bénéfices, à la différence du régime d'imposition à l'impôt sur le revenu dans lequel les associés sont imposés personnellement sur de tels bénéfices comme expliqué précédemment.
Il existe principalement deux situations dans lesquelles la SCI sera soumise à l'impôt sur les sociétés :
En cas de soumission de la SCI à l'impôt sur les sociétés, les règles propres à ce régime lui seront donc applicables (taux d'imposition de 15% pour une certaine fraction de son résultat imposable, 25% au-delà) et la perception de revenus par ses associés se fera par le biais de versement de dividendes, imposés entre leurs mains au taux de 30% (flat tax) sauf option pour leur imposition au barème progressif de l'impôt sur le revenu.
La soumission ou non de la SCI à la TVA dépend de la nature des immeubles qu'elle donne en location.
À noter : seuls les loyers provenant de la location de ces locaux professionnels seront imposables à la TVA. Par conséquent, si l'immeuble dispose de locaux professionnels et de locaux à usage d'habitation, les loyers des locaux professionnels seront soumis à la TVA mais non ceux des locaux à usage d'habitation.
À noter : lorsqu'un logement est loué avec une place de parking comprise dans le bail, cette place de parking est considérée comme une annexe au logement. À ce titre, elle ne sera pas soumise à la TVA.
Le régime de protection sociale du dirigeant de la SCI n'est pas spécifiquement encadré par des dispositions légales ou réglementaires.
Le régime de protection sociale qui lui est applicable dépend de différents paramètres que sont le versement d'une rémunération à son profit, son éventuelle qualité d'associé et l'existence d'un lien de subordination entre lui et la SCI :
La SCI n'est pas la seule forme de société permettant d'acquérir et de gérer un patrimoine à plusieurs. Il est en effet tout à fait possible d'utiliser une SARL ou une SAS à de telles fins, par exemple.
Avantages
Inconvénients
Responsabilité financière illimitée de ses associés
Nécessite au moins 2 associés
Nécessite des apports
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